Top 6 Immobiliengeheimnisse
# 1: Open Houses funktionieren nicht.
Offene Häuser gehören der Vergangenheit an. Vor Jahren, als Sie Ihr Haus verkaufen wollten, konnten Käufer das Innere Ihres Hauses nur sehen, wenn Sie eingeladen wurden, Ihr Haus über einen Tag der offenen Tür zu besichtigen oder einen Termin mit dem Makler zu vereinbaren, der Ihr Haus inseriert. Wenn ein Käufer jetzt Ihr Zuhause sehen möchte, kann er einfach online auf eine von einem Dutzend Websites gehen und das Innere Ihres Hauses sehen, ohne jemals sein Wohnzimmer verlassen zu müssen.
Die Wahrheit ist, offene Häuser funktionieren nicht! Immobilienmakler veranstalten offene Häuser, nicht um Ihr Haus zu verkaufen, sondern um zusätzliche Kunden zu gewinnen, die ihre Häuser verkaufen möchten (einschließlich Ihrer Nachbarn). Tatsache ist, dass Sie in den meisten Gegenden eher im Lotto gewinnen, als Ihr Haus mit einem Tag der offenen Tür zu verkaufen.
#2: Marketing ist Job Nummer 1.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ist der eigentliche Grund, warum Sie einen Makler beauftragen, das Marketing. Die Aufgabe eines Maklers besteht darin, so viele qualifizierte Käufer wie möglich für Ihr Haus zu gewinnen, damit Sie Ihr Haus zum höchsten Preis verkaufen können. Marketing ist der Eckpfeiler des Immobiliengeschäfts und ein Makler, der sich nicht mit Marketing auskennt, ist die Provision nicht wert. Viele Makler meiden das Thema Marketing und versuchen, Hausbesitzer mit Internetbegriffen und der Größe ihrer Firma zu verwechseln, was alles nichts für den tatsächlichen Verkauf Ihres Hauses bedeutet. Hier sind die Dinge, die Sie beachten sollten:
* Wenn Sie jemanden mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragen, stellen Sie zunächst sicher, dass er ein Makler ist und fragen Sie nach seiner Maklerkarte. Es gibt einen großen Unterschied zwischen Maklern und Immobilienmaklern. Immobilienmakler können Ihr Haus nicht in der MLS auflisten, einer Datenbank mit Immobilien, die von teilnehmenden Immobilienfirmen zum Verkauf angeboten werden.
* Stellen Sie sicher, dass Sie einen Makler auswählen, der Marketing wirklich versteht – proaktives Marketing. Alle Agenten nutzen das Internet, das ist also keine große Sache. Alle Inserate werden wahrscheinlich auf Realtor.com und Zillow sein. Lassen Sie Ihren Makler eine S.W.O.T-Analyse für Sie durchführen, finden Sie heraus, ob er Vollzeit als Makler arbeitet, und fragen Sie ihn, was er tut, der NICHT das Internet beinhaltet, um Ihr Haus zu verkaufen. Finden Sie heraus, wie lange sie bereits Immobilienmakler sind, und fragen Sie nach 3 Immobilien, die in den letzten vier Jahren verkauft wurden. In kürzester Zeit können Sie die Spreu vom Weizen trennen.
* Lassen Sie sich nicht vom gängigsten Geheimnis täuschen. Ein Agent wird erwähnen, dass er für eine große Firma arbeitet, und daher wird Ihr Zuhause mehr Aufrufe im Internet erhalten. Dies ist nicht wahr, in fast allen Fällen wird jedes Haus, das von einem Makler gelistet wird, auf der Website aller Immobilienfirmen in der Region und auch auf den meisten nationalen Websites aufgeführt. Selbst wenn Sie Ihr Zuhause mit "Mom and Pop Realty" inserieren, wird Ihr Zuhause sogar auf den Immobilien-Websites der großen Unternehmen angezeigt.
#3: Discount Broker/Limited Service Broker können eine gute Wahl sein.
Unabhängig davon, was die Branche Ihnen sagt (einschließlich Immobilienmakler), haben diese Firmen einen Platz am Esstisch und erfüllen eine wichtige Funktion in der Branche. Seien wir ehrlich – alle Leute sind ein bisschen sparsam, und wenn Sie eine billigere Alternative zu einem Makler finden könnten, würden Sie es tun. Gelegentlich können Ihnen Discount-Broker/Broker mit eingeschränktem Service Geld sparen.
Hier sind zwei konkrete Fälle, in denen wir unsere Kunden an eingeschränkte Dienstleistungen/Rabattmakler verweisen:
Szenario 1: Sie haben ein Haus unter 120.000 US-Dollar (sei nicht neidisch, Kalifornier und New Yorker).
Immobilien sind ein Geschäft, und Makler sind Menschen, die sich darauf verlassen, dass dieses Geschäft ihre eigenen Rechnungen bezahlt. Wenn Ihr Makler also bei einer Firma arbeitet, die eine Provisionskürzung (in vielen Fällen 30-50 %) einnimmt, muss der Makler feststellen, ob der Verkauf Ihres Hauses eine gute Geschäftsentscheidung ist. Schauen wir uns die Zahlen an:
* Eigenheimpreis = 120.000
* 3% Provision (nur Angebotsseite) = $3600
* Minus Firmensplit (35%) = – $1260
* Abzüglich Steuern (25%) = – 900 $
* Minus Marketing = – 800 $
* Hinterlässt dem Agenten eine Nettoprovision von $640
Wenn der Makler nur 640 US-Dollar für das Geschäft einbringt, wie viel Zeit können Sie dann vernünftigerweise erwarten, dass er in Ihrem Namen Ihr Haus verkauft? In diesem Fall können Sie durch die Verwendung eines Brokers mit eingeschränktem Service mehr als 2000 US-Dollar auf der Listungsseite sparen, nachdem die Kosten für die begrenzten Brokergebühren und -kosten abgezogen wurden.
Szenario 2: Sie befinden sich in einem superheißen Markt.
Wenn Sie sich auf einem Markt befinden, der so heiß ist, dass Sie nur ein Schild in Ihrem Vorgarten aufstellen müssen, ist eingeschränkter Service eine gute Option. Sie stellen Ihr Zuhause in das lokale MLS-System ein und Käufer tauchen einfach auf. GENIAL! Der Schlüssel dazu, dass dies funktioniert, besteht darin, Ihr Haus bewerten zu lassen, bevor Sie die Makler mit eingeschränktem Service anrufen, um sicherzustellen, dass Sie Ihr Haus zum richtigen Preis verkaufen. Sobald Sie einen Vertrag von einem Makler erhalten haben, beauftragen Sie einen anderen Makler oder Anwalt, der Ihnen auf Stunden- oder Festpreisbasis bei den Details hilft. Der Schlüssel ist sicherzustellen, dass Sie nur Verträge von Agenten des Käufers akzeptieren. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was das bedeutet, lassen Sie sich in Ihrem Bundesland klären. (Ich kann dir nicht alle Geheimnisse verraten!)
#4: Alle Agenten sind NICHT gleich geschaffen.
Wie in jeder Branche gibt es auch in der Immobilienwelt eine Reihe von Kompetenzen; Viele Leute glauben jedoch, dass alle Agenten gleich sind. Ich schlage vor, wenn Sie Agenten interviewen, bitten Sie sie, Ihnen die Verträge im Voraus zuzusenden, und bereiten Sie eine Reihe von Fragen vor, die sie beantworten können. Wenn Sie in North Carolina sind, schlage ich hier nur ein paar Fragen vor:
* Was ist eine duale Agentur? Und praktizieren Sie die Duale Agentur?
* Was ist der Unterschied zwischen Due Diligence und ernsthaftem Geld? Und was passiert, wenn ein Käufer vom Vertrag zurücktritt?
* Muss ich Reparaturen an meinem Haus durchführen oder wird mein Haus so verkauft, wie es ist?
* Zeigen Sie mir den Marketingplan für mein Zuhause, keine allgemeine Präsentation.
#5: Einige Agenten werden versuchen, "das Angebot zu kaufen".
Dies ist der Fall, wenn ein Makler einen Hausbesitzer davon überzeugt, dass er sein Haus zu einem deutlich über dem Marktwert liegenden Preis verkaufen kann. Diese Taktik ist erfolgreich, wenn ein Eigentümer Geld verwendet, um den Agenten auszuwählen. Die Absicht des Maklers ist es, dass der Eigentümer den Listungsvertrag unter der Schirmherrschaft eines überhöhten Verkaufspreises unterschreibt, und dann wird der Makler den Preis Ihres Hauses kontinuierlich senken, bis es tatsächlich verkauft wird.
#6: Häuser zum Verkauf durch Eigentümer (FSBO) sparen kein Geld und keine Zeit.
Die Firmenlinie für Makler ist, dass sie Ihnen beim Kauf eines Hauses helfen; Die meisten Makler beschäftigen sich jedoch nicht gerne mit FSBO-Eigenschaften. In erster Linie ist Immobilien ein gewinnorientierter Job. Eigentümer, die ihr Eigenheim verkaufen, haben sich entschieden, keinen Makler zu bezahlen, aber Ihr Makler arbeitet nicht kostenlos. Daher müssen Sie als Käufer, wenn Sie sich für FSBOs entscheiden, eine Diskussion darüber führen, wer für die Zahlung der Provisionen verantwortlich ist. In vielen Fällen können Sie als Käufer zusätzlich zu den Abschlusskosten und Anzahlungen für die Zahlung der Provisionen für das Geschäft verantwortlich sein
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