Obwohl es anscheinend hauptsächlich technische Faktoren waren, die die Korrektur am Aktienmarkt auslösten, waren Inflationssorgen der Hauptgrund für den Einbruch der Börsenkurse. Wir haben ein solches Inflationsszenario und seine Auswirkungen auf Immobilienanlagen skizziert.
Tatsächlich bewegt sich die Differenz zwischen aktuellem und Trend-Wirtschaftswachstum gegen Null, steigende Arbeitsnachfrage drückt auf Löhne und Gehälter, aber von einer starken Beschleunigung der Inflationsraten ist es noch weit entfernt. Unterdessen erinnert die Empfehlung des US-Handelsministeriums in seiner Untersuchung, Aluminium- und Stahlimporte aus Gründen der nationalen Sicherheit zu beschränken, daran, dass das Risiko eskalierender Handelsspannungen erhebliche Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen hat.
Wir gehen nicht davon aus, dass sich die Wahrscheinlichkeit von Risiken vor dem Hintergrund dieser Ereignisse wesentlich erhöht hat. Wir argumentieren jedoch, dass eine höhere Volatilität in Kombination mit Unsicherheiten über die unsicheren Zukunftsaussichten der US-Handelspolitik kein Umfeld ist, in dem wir alles für ein Unternehmen riskieren sollten, sondern eher nach Renditen suchen, indem wir Chancen auf dem Immobilienmarkt wahrnehmen.
Es wäre mehr als selbstverständlich, dass ungerechtfertigte Preissteigerungen im Laufe der Zeit korrigiert werden. Einige Beobachter glauben, dass die steigende Inflation beim jüngsten Ausverkauf an den Aktienmärkten eine wichtige Rolle gespielt haben könnte. Eine höhere Inflation deutet jedoch auf eine Überhitzung der Wirtschaft hin, und steigende Löhne könnten die Gewinnmargen senken. Keiner der Fälle trifft offensichtlich zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu. Historische Beweise zeigen jedoch, dass Phasen, in denen die Inflation zu steigen beginnt, häufig zu Volatilität an den Immobilienmärkten führen und die Renditen im Durchschnitt gering sind. Schließlich, aber noch wichtiger, könnten höhere Zinsen die Immobilienpreise beeinträchtigen, wenn sie steigende Risiken widerspiegeln. Höhere Zinsen dürften weniger relevant sein, wenn sie aus einem höheren Wachstum resultieren.
Vorerst erwarten wir, dass die Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobilienausblick begrenzt sein werden. Ein anhaltender deutlicher Rückgang der Immobilienpreise könnte jedoch mit einem etwas langsameren Wachstum verbunden sein, entweder weil die Wirtschaft eine Abschwächung erwartet oder weil der Konjunkturrückgang selbst das Wachstum dämpft.
Die Auswirkung steigender Zinsen auf das Wachstum hängt auch von den Faktoren ab, die die Zinsen in die Höhe getrieben haben. Der Zinsanstieg könnte die Folge einer stärkeren Wachstumsdynamik sein, wobei die wirtschaftlichen Auswirkungen verständlicherweise begrenzt sind. Wenn jedoch höhere Zinsen beispielsweise steigende Risiken widerspiegeln, kann das Wachstum stärker darunter leiden. Die Finanzierungsbedingungen bleiben sehr locker und die Zinsen relativ niedrig. Dies sollte das Wirtschaftswachstum weiter unterstützen.
Daher halten wir an unserem Szenario eines nachhaltigen Wirtschaftswachstums fest: (1) höhere Weltwirtschaftsaktivität, (2) steigende Anlageinvestitionen, (3) eine sehr allmähliche Anpassung der Geldpolitik in den USA. Wir erkennen die Risiken eines höheren Protektionismus an, da die jüngsten Ankündigungen daran erinnern, dass Handelskonflikte erheblich eskalieren könnten. An dieser Stelle bleibt abzuwarten, welche Maßnahmen die USA ergreifen werden und wie andere Länder reagieren könnten.
Seit Beginn der Großen Rezession im Jahr 2008 haben die meisten das Gespenst der Deflation mit konventionellen und vor allem unkonventionellen geldpolitischen Maßnahmen abgewendet. Die Inflation in den USA lag im Durchschnitt bei rund 1,5 %, mit einer Streuung von -2% Mitte 2009 bis ca. 3,8% Ende 2011. Derzeit liegt die Inflation der US-Verbraucherpreise bei 2,1%.
In den USA begibt sich die Regierung auf einen Weg der fiskalischen Anreize, und mehr Handelszölle und Handelskonflikte könnten die Inflation in die Höhe treiben. Mehrere Faktoren halten den zugrunde liegenden Inflationsdruck jedoch vorerst in Grenzen, darunter das nach wie vor vorsichtige Tarifverhandlungsverhalten der privaten Haushalte, die Preissetzung der Unternehmen und Veränderungen in der Zusammensetzung des Arbeitsmarktes. Darüber hinaus haben die jüngsten Messwerte wahrscheinlich die aktuellen Preistrends (die überraschende Inflationsschwäche im Jahr 2017) überbewertet. Außerhalb der USA hat sich die Lohn- und Preisentwicklung in den letzten Monaten kaum verändert.
Vor diesem Hintergrund erwarten wir im Verlauf des Jahres 2018 keine Überraschungen. Die Fed dürfte die Zinsen in Abhängigkeit von der Anspannung des US-Arbeitsmarktes, den Anzeichen einer sich beschleunigenden Lohndynamik und den potenziellen Auswirkungen höherer Finanzmärkte mit Vorsicht schrittweise anheben Volatilität des Wirtschaftswachstums.
Darüber hinaus sollte eine Steuerpolitik, die die Wettbewerbsfähigkeit der amerikanischen Unternehmen fördert und ausländische Direktinvestitionen anzieht, die potenzielle Wachstumsrate der USA erhöhen, den Greenback unterstützen. Gleichzeitig sprechen ebenso viele Faktoren für eine glorreiche Zukunft der Immobilienmärkte
Die aktuelle Rezessionswahrscheinlichkeit für die US-Wirtschaft liegt nach Angaben der Federal Reserve Bank of New York bei rund 4 % und erreicht Ende 2018 etwa 10 %. Aus unserer Sicht begrenzt die allmähliche Straffung der Geldpolitik die Inflationserwartungen und vorsichtige Investitionsnachfrage werden die Realzinsen relativ niedrig halten. Daher bevorzugen wir 2018 Immobilieninvestments.
Immobilienmakler Heidelberg Makler Heidelberg