Die Kunst des erfolgreichen Lebens: Weisheiten aus zwei Jahrtausenden von Konfuzius bis Steve Jobs

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Verkäufer – Wie Makler Ihr Haus an andere Makler vermarkten

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Viele Erstverkäufer glauben, dass die wichtigsten Marketinginstrumente, die ein Makler beim Verkauf seiner Immobilie verwenden kann, Gartenschilder und andere sichtbare Online- und Print-Anzeigen sind, die sich an die kaufende Öffentlichkeit richten. Obwohl dies offensichtlich wichtig ist, ist ein weniger bekanntes Marketinginstrument, das von professionellen Maklern verwendet wird, das Marketing an andere Makler. Die Realität ist, dass eines der wichtigsten Marketinginstrumente, das ein Makler nutzen kann, sobald ein Home Listing im MLS (Multiple Listing Service) platziert ist, die Beziehungen zu anderen Agenten in seinem Büro oder zu anderen Agenten in der Community sind .

Abhängig davon, für welches Büro ein Makler arbeitet (ob es sich um ein großes Büro mit einem national bekannten Namen oder ein privates Unternehmen handelt), wenn Ihr Haus neu auf dem Markt ist, ist es normalerweise üblich, dass das Unternehmen wo eine "Bürovorschau" erstellt Jeder Agent im Büro wird durch Ihr Haus gehen und es besichtigen. Dies ist wichtig, da jeder Agent, der Ihr Haus besichtigt, möglicherweise derjenige ist, der den potenziellen Kunden hat, der möglicherweise nur nach dem Stil, der Lage und dem Preis sucht, den Ihr Haus zu bieten hat.

Professionelle Agenten, die den Käufer vertreten, sind in der Regel an den Bedürfnissen und Wünschen ihrer Kunden in einem Haus interessiert und werden sich daher sofort mit ihren Kunden sowie dem Listing Agent in Verbindung setzen.

Der Vertreter des Käufers wird sich normalerweise an Ihren Makler wenden oder ihn anrufen und nach den Bedingungen und Details des Verkaufs einschließlich der Entschädigung fragen. Wenn die Transaktion wahrscheinlich erscheint, werden die meisten Vertreter des Käufers ihre Kunden dazu bringen, Ihr Haus zu besichtigen, um festzustellen, ob es sich um ein potenzielles Spiel handelt, und im Gegenzug werden sie ihre Konkurrenz bei der Abgabe eines Angebots schlagen. Viele Häuser werden auf diese Weise verkauft, oft sogar bevor ein Verkaufsschild auftaucht!

Obwohl der Verkäufer tatsächlich die Provision beider Makler zahlt, ist der finanzielle Anreiz auch für den Makler des Käufers wichtig. Normalerweise sind fast immer zwei Makler an jedem Verkauf beteiligt. Sie teilen die Provision gemäß den Anweisungen des Kotierungsagenten auf, die im ursprünglichen Kotierungsvertrag zwischen dem Hausbesitzer und dem Kotierungsagenten vereinbart wurden. Zur Veranschaulichung wird der Agent, der Ihr Haus aufgelistet hat, normalerweise als Listing Agent bezeichnet, und der andere Agent, der den Käufer vertritt, ist der Agent des Käufers. Wenn Sie Ihren Listing Agent davon überzeugen können, seine Provision fallen zu lassen, kann dies nicht garantieren, dass der Agent des Käufers der Idee zu zugänglich ist, wenn von ihm erwartet wird, dass er auch seine Provision senkt.

Da Makler nur auf Provision bezahlt werden, werden Sie nicht so viele Makler finden, die bereit sind, Ihr Haus zu zeigen – sie zeigen ihren Kunden Häuser, die dem Makler des Käufers die übliche Provision anbieten, insbesondere auf dem Markt eines Käufers. Während die Provision eines Maklers derzeit in den Nachrichtenmedien ein heftiger Streitpunkt ist, sind sich viele Verbraucher der Herausforderungen beim Verkauf eines Eigenheims auf dem Käufermarkt sowie in einem Staat mit strengen Vorschriften und aggressiven (iecutthroat) nicht bewusst. Wettbewerb wie in Kalifornien. Darüber hinaus wissen die meisten Hausbesitzer nicht, dass ein Käufer- und ein Immobilienmakler nicht nur diese "hohe" Provision miteinander teilen, sondern sie sie auch mit ihrem Makler oder Büro teilen müssen, abhängig von ihrer individuellen Verkaufsproduktion. Da Immobilienmakler unabhängige Auftragnehmer sind, müssen sie diese Provision mit dem IRS teilen, der abhängig von seiner individuellen Steuerklasse einen Provisionsscheck von 45% abziehen kann. Diese Tatsache allein könnte Aufschluss darüber geben, warum ein professioneller Einkäufer sehr wahrscheinlich mit einer reduzierten Provision unzufrieden und weniger motiviert ist, Ihr Haus seinen Kunden zu zeigen.

Was Ihren Listing Agent betrifft, so kann diese Kombination aus der Fähigkeit eines professionellen Agenten, sich an die Peer-to-Peer-Beziehungen seines oder ihres eigenen Unternehmens zu vermarkten, und seinem eigenen Wissen, Können und seiner Professionalität einen großen Unterschied beim endgültigen Verkauf Ihres Maklers ausmachen Zuhause. Abhängig von den Verhandlungsfähigkeiten und der Produktivität des Agenten entwickelt ein professioneller Listing Agent im Laufe der Zeit die Fähigkeit, gut mit anderen Agenten zu verhandeln, die potenzielle Käufer vertreten – selbst mit Agenten, die möglicherweise neu im Geschäft sind und möglicherweise nicht alle Seile kennen. Darüber hinaus ist es die Fähigkeit des Maklers, selbst auf dem Markt eines Käufers zu verkaufen, die seine Verkaufsfähigkeiten und Verdienste unter Beweis stellt. Dies sind alles subtile Verkaufskompetenzen, die letztendlich zu einer reibungslosen Transaktion und dem erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses beitragen.

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 Erfahren Sie alles über zum Verkauf durch Eigentümer Home Sales

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For Sale By Owner oder FSBO ist ein Wort, das in der Immobilienbranche immer beliebter wird. In der Vergangenheit konnten Sie Ihr Haus nur verkaufen, indem Sie einen Immobilienprofi wie einen Makler, einen Makler oder einen anderen Immobilienprofi hinzuziehen. Da ein Makler einen beträchtlichen Teil des Verkaufspreises kostet, denken immer mehr Menschen darüber nach, Zeit und Arbeit in den Verkauf des Hauses selbst zu investieren. In diesem Artikel wird erläutert, was FSBO bedeutet, welche Vor- und Nachteile es hat und ob es für Sie richtig ist.

Was ist FSBO?

For Sale By Owner ist ein Begriff, der bedeutet, dass jemand sein Haus verkauft, ohne einen Immobilienprofi zu beauftragen. In den USA gibt es nichts, was Sie dazu zwingt, einen Immobilienmakler zu beauftragen, wenn Sie Ihr Haus kaufen oder verkaufen. Einige Staaten verlangen jedoch, dass ein Immobilienanwalt den Vertrag durchliest und dass einer am Schlusstisch steht, wenn alle Unterlagen unterschrieben sind. Aus diesem Grund haben viele Menschen begonnen, sich dieser Methode zuzuwenden, und diese Zahl hat in den letzten Jahren zugenommen. Für viele Menschen bedeutet ein FSBO-Verkauf, dass sie sich für einen Hof anmelden, einige Online-Angebote veröffentlichen und dann alle Vorführungen selbst durchführen, bis schließlich jemand ihr Haus kauft. Diese Route kann jedoch auch andere Dinge beinhalten, wie den Verkauf Ihres Hauses bei einer Auktion, den direkten Verkauf an einen Investor oder sogar etwas so Ungewöhnliches wie einen Haustausch.

Warum und warum nicht FSBO verwenden?

Die Einsparungen sind der Hauptgrund, warum Menschen sich normalerweise dazu entschließen, selbst zu verkaufen. Die meisten Immobilienmakler nehmen zwischen 5-8% des Gesamtpreises, für den das Haus verkauft. Wenn Sie Ihr Haus für 100.000 USD verkaufen und sogar die Gebühr von 5% verwenden, zahlen Sie 5.000 USD nur an den Immobilienmakler in Form von Provisionen. Dies ist ein riesiger Geldbetrag, der für eine Reise, ein College, die Bezahlung anderer Rechnungen oder sogar für das Hinzufügen zu Ihrem Notgroschen verwendet werden kann. Manchmal denken Verkäufer, dass die beste Person, um ihr Haus zu vermarkten, die Person ist, die es am besten kennt, nämlich sie selbst. Die meisten guten Makler jonglieren normalerweise mindestens ein Dutzend Einträge gleichzeitig, sodass der Makler möglicherweise nicht in der Lage ist, Zeit und Aufmerksamkeit für Ihren Verkauf aufzuwenden, damit Ihr Haus schnell verkauft werden kann.

Der größte Nachteil beim Verkauf Ihres Hauses ist, dass viel Arbeit erforderlich ist, um dies zu erreichen. Auch wenn dies nicht erforderlich ist, erleichtert es den Verkauf eines Eigenheims erheblich. Sie haben alle Kontakte, die für die verschiedenen Fachleute benötigt werden, die Sie für einen Hausverkauf benötigen, und sie führen normalerweise alle Vorführungen durch. Wenn Sie keinen Agenten haben, müssen Sie alle staatlichen und lokalen Gesetze lesen, um sicherzustellen, dass Sie bestmöglich vorgehen, und Sie müssen auch untersuchen, welche Art von Marketing gerade funktioniert. Sie müssen das Haus selbst auflisten und direkt mit den Käufern sprechen, wenn es Zeit für Vorführungen und für die Verhandlungen ist.

Wer sollte FSBO verwenden?

Wenn Sie einen Vollzeitjob und andere Vollzeitverpflichtungen haben, ist FSBO wahrscheinlich nicht der richtige Weg für Sie. Wenn Sie eine große Veränderung im Leben durchmachen, kann die zusätzliche Arbeit eines FSBO nur zu mehr Stress führen. Wenn Sie ein Haus verkaufen, das äußerst einzigartig ist oder ein kleineres Käuferpublikum hervorbringt, hilft Ihnen ein Immobilienprofi, die richtigen Käufer zu finden.

Auf der anderen Seite, wenn Sie die Zeit haben und bereit sind, die Arbeit zu investieren, können Sie sich Tausende von Dollar beim Verkauf von Eigenheimen sparen.

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 Zum Verkauf durch den Eigentümer Tipps für den Erfolg

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Zum Verkauf durch den Eigentümer (oder FSBO ) Schilder tauchen in Städten im ganzen Land auf. Es scheint, dass die Hausbesitzer entschlossener werden, mit dem Immobilienmakler zu konkurrieren oder ihn zu eliminieren. Jedes FSBO hat seinen Grund, keinen Agenten zu verwenden. Einige haben in der Vergangenheit weniger angenehme Erfahrungen mit Agenten gemacht und sind der Meinung, dass sie ihre Immobilie besser verkaufen können. Andere müssen ihr Haus einfach aufgrund der sinkenden Immobilienwerte selbst verkaufen. Sie können es sich nicht leisten, einen Agenten zu bezahlen. Auch gibt es den "erfahrenen" Hausverkäufer; Sie haben zuvor gekauft und verkauft, daher haben sie nicht das Bedürfnis, den Erlös mit einem Agenten zu teilen.

Was auch immer der Grund sein mag, Hausverkäufer sind entschlossen, als ihr eigener Agent zu agieren. Hier sind einige Tipps, die Sie als FSBO-Verkäufer beim Verkauf Ihres Hauses berücksichtigen sollten.

  • SAUBER und BÜHNE . Sie müssen Ihr Zuhause besonders sauber halten und die Unordnung beseitigen. Erhöhen Sie die Attraktivität des Bordsteins, indem Sie den Rasen pflegen und einige Blumen für einen Farbtupfer hinzufügen. Verwenden Sie einen Hochdruckreiniger, um das Äußere zu reinigen (in unserem Land mit "rotem Ton" sehen so viele Häuser aufgrund des Lehms, der sich um die untere Hälfte des Äußeren bildet, schäbig oder vorzeitig gealtert aus).
  • WERBEN. Sie müssen Ihr Haus vor Käufern bekommen. Wenn Sie ein Schild in den Vorgarten fallen lassen und den Nachbarn mitteilen, dass Sie verkaufen möchten, wird dies nicht zu einer Kürzung führen. Sie müssen die Veröffentlichungen in Ihrer Nähe nutzen und Geld in Werbung investieren. Außerdem müssen Sie Ihr Zuhause online bekommen. Es gibt mehrere Online-Ressourcen. Einige sind für Hausbesitzer kostenlos, sodass Sie Ihre Immobilie auf stark frequentierten Websites auflisten können. Dies ist eine technologiebasierte Welt, und Käufer suchen online nach Häusern. Das Vermeiden der technisch versierten Welt bedeutet nur, potenzielle Käufer zu meiden.
  • PREIS ENTSPRECHEND . Der größte Fehler, den FSBO macht, ist die Preisgestaltung der Immobilie. Die meisten Käufer ziehen es vor, die Dienste eines Agenten in Anspruch zu nehmen (lesen Sie meinen Blog in Bezug auf Käufer Agenten ) und wird kein Haus ohne Vertretung kaufen. Käufer, die bereit sind, direkt vom Eigentümer zu kaufen, haben eine Absicht im Sinn; Ironischerweise die gleiche Absicht wie Sie FSBO … GELD SPAREN. Werden Sie nicht gierig, denn Käufer sind heutzutage gebildet und haben die Macht, vergleichbare Hausverkäufe in Ihrer Nachbarschaft zu erzielen. Der Käufer von heute wird auch feststellen, dass SIE keinen Makler bezahlen. Daher erwarten sie, dass der Preis für Ihre Immobilie weitaus niedriger sein sollte als für ein denkmalgeschütztes Haus.
  • Erlauben Sie einem Käufer, Ihre Immobilie zu verkaufen . Verständlicherweise glauben einige FSBOs, der Agent sei der "Feind". Oft werden Hausbesitzer mit Anrufen von Agenten überschwemmt, die darum bitten, das Haus aufzulisten. In Verbindung mit früheren unangenehmen Erfahrungen kann dies dazu führen, dass der Hausbesitzer sich über Agenten ärgert. Nicht alle Agenten suchen nach der Auflistung. Wenn Sie im Voraus klar sind (und in gedruckter Form) Wenn Sie einem Einkäufer einen Prozentsatz anbieten, wird dies Ihrem Eigentum mehr Aufmerksamkeit schenken. Wenn ein Agent einen Käufer hat und Sie verkaufen möchten, wird durch die Zusammenarbeit das gewünschte Endergebnis für alle erzielt. Sie müssen zwar einen Teil Ihres Erlöses opfern; Es kann jedoch den Unterschied zwischen machen "zu verkaufen" und "verkauft". Wenn Sie Ihr Zuhause auf dem Markt haben, erhalten Sie NULL Einnahmen. Wenn Sie einem Einkäufer einen Prozentsatz anbieten, sparen Sie Geld, da Sie keinen Listing Agent bezahlen. Ganz zu schweigen davon, dass dies die Zeit auf dem Markt verkürzen kann, was letztendlich Geld in Ihre Tasche bringt.

Letztendlich wird sich ein börsennotiertes Haus wahrscheinlich schneller und zu einem höheren Preis verkaufen als eine FSBO-Immobilie. Der Schlüssel ist, einen Agenten zu finden, der funktioniert mit dir , und für dich . Ihr potenzieller Vertreter sollte in der Lage sein, eine Garantie anzubieten, die Sie von Ihrem Listungsvertrag befreit, falls Sie das Gefühl haben, dass er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

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 Vorteile des Verkaufs Ihres Eigenheimpachtvertrags

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Wenn Sie ein Hausbesitzer mit einer Immobilie zum Verkauf sind, kann Leasing zu besitzen eine Ihrer besten Optionen sein. Die Wirtschaft hat sich in den letzten Jahren drastisch verändert. Die Arbeitslosigkeit hat Rekordhöhen erreicht. Die Zinssätze sind gesunken, aber das ist kein Faktor, da die meisten Hausbesitzer ihre Hypotheken ohnehin auf den Kopf stellen, ein Kompliment an die Immobilienpleite. Käufer haben es aus verschiedenen Gründen im Allgemeinen schwieriger, eine traditionelle Hypothek zu sichern.

Der durchschnittliche Eigenheimpreis in einigen Gebieten ist um 25 bis 50 Prozent gesunken. Die Immobilienpreise sind nicht aus Mangel an Käufern, sondern aus Mangel an qualifizierten Käufern gesunken.

Zwangsvollstreckung und Leerverkäufe haben auch die Hauswerte gesenkt. Häuser werden bewertet, indem der durchschnittliche Verkaufspreis von Häusern in einem bestimmten Gebiet verglichen wird, die in Größe, Zustand usw. ähnlich sind. Es sind so viele Häuser in Zwangsvollstreckung, und Einzelpersonen, die gezwungen sind, ihre Immobilien zu verkaufen, finden viele unmöglich einen Käufer. Die Banken haben in jeder Gemeinde des Landes einen Überschuss an abgeschotteten Häusern, und ihr Preis ist viel günstiger. Ein normaler Hausbesitzer kann nicht teilnehmen. Dadurch bleibt dem Hausbesitzer eine Immobilie übrig, die er nicht verkaufen kann, und wenn er dies tut, erhält er einen Bruchteil seines wahren Wertes. Dies ist der Zeitpunkt, an dem Mietkauf eine Option wird.

Die meisten Leasingunternehmen suchen nach zwei Arten von Käufern. Käufer, die umziehen, sind in der Regel gute Kandidaten für Mietverträge. Umzugskäufer möchten schnell einziehen und einen neuen Job beginnen, während ihr altes Haus verkauft wird. Die meisten haben keine Kreditprobleme, aber ihre Einkommensschuld disqualifiziert sie für eine Hypothek. Die zweite Art von Käufern sind Kunden mit hohem Einkommen mit einigen früheren Kreditproblemen.

Die Vorteile für einen Hausbesitzer, der bereit ist, zu leasen, sind vielfältig. Sie erhalten Ihren Preisvorschlag und eine schöne Anzahlung, die Sie behalten, ob der Käufer von seiner Kaufoption Gebrauch macht oder nicht. Ein weiteres Plus: Die meisten Leasingverträge an eigene Unternehmen helfen Käufern dabei, ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Wenn Käufer es ernst meinen, finanziert zu werden, werden ihre Kredit-Scores normalerweise bis zum Ende der Mietdauer repariert. Die Mietdauer beträgt in der Regel nicht mehr als zwei Jahre. Keine Provisionen oder Abschlusskosten für den Verkäufer sind ein weiterer großer Anreiz. Die Abschlusskosten liegen zu Tausenden. Provisionen für Makler betragen etwa fünf Prozent des Verkaufspreises des Hauses. Allein diese beiden Faktoren sparen dem Hausbesitzer normalerweise 10.000 USD oder mehr.

Nationale Online-Leasingverträge für eigene Unternehmen sind ideal für Verkäufer und Käufer, die Leasingverträge als Option in Betracht ziehen. 70 bis 80 Prozent aller Käufer von Eigenheimen schauen sich Eigenheime online an, bevor sie überhaupt ein Eigenheim besuchen, wie eine Verbraucherforschungsagentur berichtet.

Zusammenfassend ist Leasing zu besitzen eine großartige Option für Hausbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen, und Käufer, die schnell schließen möchten. Alle Programme sind nicht jedermanns Sache. Finden Sie also das beste Programm, das Ihren speziellen Anforderungen entspricht. Mit der großen Anzahl von Unternehmen, die Dienstleistungen in dieser Nische anbieten, sollte es einfach sein. Ich hoffe, Sie fanden dies hilfreich. Viel Glück!

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Tagungsband Immobilienbewertung und Sachverstand am Bau 2017: Band zur Tagung am 15. und 16. Juni 2017. Beiträge aus Praxis, Forschung und Weiterbildung.

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Fünf Tipps, die Ihnen helfen, Ihr Haus jetzt zu verkaufen

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Auch wenn ein schneller Verkauf von Eigenheimen kein Muss ist, liegt er in Ihrem besten finanziellen Interesse. Umfragen bei Immobilienmaklern und allgemeines Wissen machen deutlich, dass der Preis umso niedriger fallen wird, je länger ein Haus auf dem Markt bleibt. Die meisten Häuser, die zu ihrem vollen Angebotspreis verkaufen, verkaufen innerhalb von zwei Wochen, nachdem sie gelistet wurden. Diese fünf Tipps helfen Ihnen, Ihr Haus JETZT zu verkaufen.

Tipp 1: Stellen Sie den besten Immobilienmakler ein, den Sie finden können …

… und dann seinem Rat folgen. Immobilienmakler sind ausgebildete Fachkräfte, deren Geschäft darin besteht, Häuser für Menschen zu verkaufen. Sie können Ihnen helfen, den richtigen Preis für Ihr Haus festzulegen, Ihnen zu sagen, welche Reparaturen und kosmetischen Änderungen Sie vornehmen können, um schneller zu verkaufen, und Sie Schritt für Schritt durch den Prozess führen.

Tipp 2: Stellen Sie den richtigen Preis ein

Die Faustregel für den schnellen Verkauf eines Hauses ist ein Preis, der zwischen 5% und 10% der anderen Häuser in der Nachbarschaft liegt. Wenn Sie einen Immobilienmakler engagiert haben, wissen diese, wofür andere Häuser in Ihrer Nähe verkauft haben. Wenn Sie sich entschieden haben, Ihr Haus selbst zu verkaufen, finden Sie online Informationen zu den letzten Hausverkäufen in Ihrer Nähe.

Tipp 3: Alles dreht sich um Curb Appeal

Die meisten Käufer, die NICHT kaufen, haben Ihr Haus bereits ausgeschlossen, bevor sie jemals einen Fuß durch Ihre Haustür gesetzt haben. Unterschätzen Sie nicht den Wert der kosmetischen Anziehungskraft von außerhalb Ihres Hauses. Egal wie schön das Innere Ihres Hauses ist, wenn es in einem schäbigen Paket und in einer schlechten Umgebung verpackt ist, fällt es Ihnen viel schwerer, es zu verkaufen. Nehmen Sie sich Zeit, um das Äußere Ihres Hauses zu reparieren und der Welt sein bestes Gesicht zu zeigen.

Und unterschätze Flower Power nicht! Eine kleine Investition in ein paar Pflanzen, um auf der Vordertreppe zu stehen oder eine Rasengrenze zu verbessern, kann einen großen Unterschied in der Wahrnehmung Ihres Hauses bewirken.

Tipp 4: Machen Sie es potenziellen Käufern leicht, sich in Ihrem Haus vorzustellen

Beginnen Sie mit einer gründlichen Reinigung Ihres Hauses. Beseitigen Sie alle Unordnung, ob sie sichtbar oder in einem Schrank versteckt ist. Niemand will ein schmutziges Haus kaufen! Als nächstes sollten Sie alle Ihre persönlichen Gegenstände weglegen. Sie möchten, dass Ihre potenziellen Käufer sich in Ihrem Wohnzimmer sehen, nicht Sie.

Ein weiterer großartiger Trick beim Verkauf Ihres Hauses ist die Verwendung einer kleinen Psychologie. Wenn Sie in den Sommermonaten neu streichen, sollten Sie „coole“ Farben verwenden. Verwenden Sie im Winter warme. Sorgen Sie dafür, dass sich die Menschen in Ihrem Haus glücklich fühlen und es sich schneller verkauft!

Tipp 5: Wenn Sie sich entschieden haben, selbst zu verkaufen, listen Sie Ihr Haus mit einer FSBO-Website auf

FSBO-Websites (For Sale By Owner) sind eine hervorragende Möglichkeit, für Ihre Immobilie zu werben. Die meisten FSBO-Sites (http://www.forsalebyowner.com/, http://www.fiftystatesfsbo.com/) erfahren Sie, wie Sie einen Mehrfachnotierungsvertrag mit einem lokalen Makler abschließen. Dadurch wird Ihr Haus in Ihrem lokalen MLS-Dienst aufgeführt und die Sichtbarkeit erheblich erhöht.

Wenn Sie Ihre Vorbereitungsarbeiten gut gemacht haben, den richtigen Preis für Ihr Haus festlegen und sicherstellen, dass Ihr Haus so ansprechend wie möglich ist, werden Sie Ihr Haus JETZT verkaufen.

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